Долевое строительство коммерческой недвижимости: о чем спорят стороны?

До настоящего времени долевое строительство коммерческой недвижимости недостаточно урегулирована законодательством. Что часто порождает судебные споры, в отличие от долевого строительства многоквартирных и одноквартирных жилых домов. Которое регулируется Указом Президента от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».

В таком случае стороны при заключении договора в большей степени руководствуются принципом свободы договора, а также общими нормами гражданского законодательства. На основании этого можно констатировать саму сложность споров и порядок их разрешения. Споры по коммерческой недвижимости при долевом участии связаны со строительством офисных, складских, производственных и торговых помещений.

Наиболее часто судебные споры возникают по вопросам:

•  изменения и расторжения договора, одностороннего отказа от исполнения договора;
• несвоевременного финансирования строительства;
• непредоставления необходимых документов заказчиком по окончании строительства коммерческой недвижимости для регистрации права собственности инвестором;
•  несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию.

Среди наиболее распространенных правовых форм оформления отношений при строительстве коммерческой недвижимости можно выделить договор создания объекта долевого строительства коммерческой недвижимости, предварительный договор купли-продажи, договор о совместной деятельности. Стоит отметить, что Указ Президента № 263 не получил применения его по аналогии в судебной практике в отношении договора создания объекта долевого строительства коммерческой недвижимости.

Такой договор имеет свои условия и особенности, на которые в первую очередь обращает внимание суд. Данного договора нет в Гражданском кодексе, как самостоятельного вида договора. Потому отношения между сторонами в первую очередь регулируются самим договором и общими нормами гражданского законодательства. Этот вид договора можно отнести к смешанному типу, где имеются элементы различных видов договоров.

Что нужно включить в договор на долевое строительство коммерческой недвижимости?

«Согласно п. 1 ст. 402 ГК РБ договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К ним в первую очередь относится предмет договора, который должен отражать конкретные характеристики и сведения об объекте долевого строительства коммерческой недвижимости.»

С целью уменьшения рисков стороны при заключении договора на долевое строительство коммерческой недвижимости должны согласовать следующие условия: предмет договора, сроки строительства, порядок приемки-передачи объекта долевого строительства, цена договора и порядок её определения, порядок расчетов, вознаграждение застройщика, права и обязанности сторон, изменение и расторжение договора в том числе в одностороннем порядке, ответственность сторон, дополнительные условия, реквизиты сторон.

Как правило финансирование поэтапное, потому в договоре должны быть отражены суммы и дата их внесения, или же приложен график платежей к договору. Во избежание рисков инфляции национальной валюты оплата может быть выражена в иностранной валюте. А расчет осуществляться в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа. Стоит обратить внимание на момент передачи объекта под чистовую отделку инвестору, который нужно оформить актом.

Что говорит судебная практика про долевое строительство коммерческой недвижимости?

Строительство коммерческой недвижимости связано с длительными сроками и сторонам стоит учитывать риски, которые могут произойти в будущем. К ним можно отнести падение цен на недвижимость, в результате чего инвестору невыгодно дальше инвестировать в строительство, особенно если он строит на продажу.

Судебная практика показывает, что стороны при заключении договора несут коммерческий риск и отказывают в удовлетворении исков вытекающих из таких отношений.
При непредоставлении необходимых документов заказчиком для регистрации права собственности инвестором, в судебном порядке можно понудить заказчика к предоставлению данных документов.

Споры, связанные с несвоевременной сдачей объекта, могут сопровождаться применением неустойки к виновной стороне. В некоторых случаях можно взыскать убытки. Например, если инвестор должен был уже переехать в собственный новый офис. Но по причине несвоевременной сдачи объекта продолжает арендовать помещение.

Нередко между сторонами договора на долевое строительство коммерческой недвижимости возникает спор по площади помещения. На момент заключения договора устанавливают один размер, а на момент сдачи объекта долевого строительства выходит другой. Как правило разница составляет два-три метра, при этом суды не признают договор незаключенным ввиду несоответствия площади при сдаче объекта при таком небольшом расхождении.

В заключении нужно сказать, что помимо предмета и других условий договора на долевое строительство коммерческой недвижимости, стороны должны хорошо проработать ответственность сторон для стимулирования выполнения взятых на себя обязательств. Данная ответственность может выражаться в первую очередь в форме неустойки в виде штрафа либо пени.