Выселение арендатора по договору аренды недвижимости
Арендатор не платит, но и покидать помещения не хочет? Не знаете, что делать, если помещение занято имуществом бывшего арендатора? Обращайтесь, мы поможем Вам избежать неверных действий, которые приведут к наступлению неблагоприятных для Вас последствий, организовав выселение арендатора.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений, а следовательно, существенным условием для договора аренды нежилых помещений являются размер арендной платы и данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
К основным нормативным правовым актам, регулирующим выселение арендатора относятся:
— Гражданский кодекс;
— Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях;
— постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»;
— Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (при возникновении судебных споров).
При рассмотрении вопроса о выселении в связи с отказом арендатора вернуть арендодателю арендованное помещение по окончании срока аренды, принимается решение о необходимости предъявления претензии. В соответствии с частью второй п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь до обращения в суд с иском по спорам, возникающим между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, обязательным является предъявление претензии. Если иное не установлено Кодексом, иными законодательными актами или договором. Если одной из сторон в договоре аренды помещения является нерезидент Республики Беларусь, а применимым правом по договору является право страны нерезидента. То порядок досудебного урегулирования спора определяется правом этой страны.
Основным требованием арендодателя будет требование о выселении. В случае, если договором аренды была предусмотрена также и передача в пользование движимого имущества, заявляется требование о его возврате. Арендодатель в соответствии со ст. 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь и п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02. 2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки выселения. В соответствии с частями второй и третьей ст. 194 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь в резолютивной части решения хозяйственный суд указывает наименование подлежащего передаче имущества, его стоимость и место нахождения. При присуждении имущества в натуре хозяйственный суд также указывает стоимость имущества, которая должна быть взыскана с ответчика, если при исполнении решения присужденное имущество не окажется в наличии.
В связи с этим на стадии предъявления иска арендодатель для целей вынесения решения по существу спора должен указать стоимость арендованного имущества. Исполнение судебного решения о возврате помещения производится на стадии исполнительного производства. На стадии исполнительного производства возможно применение такой меры по обеспечению исполнительного документа, как запрет арендатору совершать определенные действия, и такого исполнительного действия принудительного характера, как изъятие у должника имущества, указанного в исполнительном документе, и передача его арендодателю. Все эти действия приближают выселение арендатора.
В соответствии со ст. 397 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при исполнении исполнительного документа, требования которого связаны с передачей взыскателю имущества, судебный исполнитель изымает имущество у должника в присутствии понятых и передает его по акту взыскателю. При невозможности передачи имущества взыскателю судебный исполнитель, предварительно подвергнув описи данное имущество, передает его назначенному хранителю. При отсутствии имущества, подлежащего передаче, судебный исполнитель составляет акт о невозможности исполнения исполнительного документа.
Автор: Юридическая группа Legal Time
