Договор аренды коммерческой недвижимости: вариант

Примечание.

Договор аренды является одним из ключевых хозяйственных договоров, применяемых в практике коммерческих организаций. Затраты на аренду, наряду с затратами на заработную плату и маркетинг, составляют значительную часть расходов коммерческих организаций непроизводственного сектора. Зачастую подписывая договор аренды, не вникая в его условия, предприниматель рискует не только потерей прибыли, но и получает перспективу быть привлеченным к субсидиарной ответственности по итогам процедуры банкротства. Потому собираясь подписать договор аренды, не стоит пренебрегать юридическими услугами по правовой экспертизе или составлению договора.

Взыскание дебиторской задолженности по договору аренды производится, как правило, посредством совершения нотариусом исполнительной надписи. При этом в отличие от большинства других договоров, наличие подписанного акта сверки не является обязательным условием.  А вот чтобы выселить недобросовестного арендатора из помещения с вещами, возможно придется судиться.

Договор № ________
аренды помещения

г. Минск «___» _______ 2017 г.

_________________________ «__________________» в лице генерального директора ______________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и _______________ в лице ______________________, действующего на основании _______________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, далее по тексту именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование – аренду – административные помещения и помещения общего назначения и пользования общей площадью ______ кв. м (далее по тексту – арендуемые помещения), расположенные в здании по адресу: г. Минск, ул. ____________________, пом. (комн.) __________, на ________ этаже в соответствии с планом, прилагаемым к настоящему договору (Приложение № 1).
1.2. Передаваемое в аренду помещение принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждает свидетельство (удостоверение) №_______________ о государственной регистрации создания объекта недвижимости на основании строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, возникновения права собственности, на объект недвижимости с инвентарным номером _________________ составленным __________________ РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
1.3. На момент передачи в аренду арендуемые помещения свободны от всех прав третьих лиц, не имеют обременений и прочих ограничений, что гарантируется Арендодателем и подтверждается подписанием настоящего договора аренды. Копии регистрационного Свидетельства (удостоверения) прилагается к настоящему договору.
1.4. Арендуемые помещения передаются Арендатору для использования исключительно по целевому назначению. Использование арендуемых помещений в иных целях не допускается.
1.5. Срок аренды – ____ (______) лет со дня передачи помещений в аренду по акту приема-передачи помещений (Приложение № 2).
1.6. Передача помещений в аренду производится по акту приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения настоящего договор.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Арендодатель имеет право контролировать использование арендуемых помещений в соответствии с целями, определенными в п. 1.4 настоящего договора, и требовать для этого предоставления ему необходимой информации, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность Арендатора.
2.2. В случае выявления нарушений со стороны Арендатора, выразившихся в использовании арендуемых помещений не в соответствии с целями, определенными в п. 1.4 настоящего договора, Арендодатель может обязать Арендатора устранить данные нарушения или расторгнуть договор в одностороннем порядке.
2.3. Арендодатель, подписав настоящий договор аренды, обязан:
2.3.1. своевременно передать Арендатору в аренду помещения по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования под офис, с проведенным текущим ремонтом. В арендуемых помещениях налажена система вентиляции, кондиционирования, и отопление для использования в период отопительного сезона с обеспечением в арендуемых помещениях комфортной температуры. На каждом этаже установлена точка подключения к оптоволоконной системе связи и высокоскоростному Интернету;
2.3.2. производить капитальный ремонт помещений, переданных Арендатору в аренду, связанный с общим капитальным ремонтом здания, в котором расположены арендуемые помещения: работы и мероприятия по восстановлению работоспособности или исправности арендуемого помещения, его элементов и частей, включая строительные конструкции и инженерное оборудование, утраченных в процессе эксплуатации, не подпадающие под определение текущего ремонта;
2.3.3. в случае аварии, пожара, иных аналогичных событий в арендуемом помещении, немедленно принимать все необходимые меры по их устранению и в установленном порядке ставить вопрос о возмещении ущерба, причинённого в результате таких событий, если ущерб причинён по вине Арендатора. Арендодатель обязан за свой счет нести расходы по восстановлению арендуемого помещения, если повреждение (гибель) арендуемых помещений произошло по вине Арендодателя. Если повреждение (гибель) арендуемого помещения произошло по вине третьих лиц, то Арендодатель предъявляет требования к третьему лицу осуществить необходимый ремонт (восстановление) арендуемых помещений или за свой счет осуществляет необходимый ремонт (восстановление) арендуемых помещений, с последующим взысканием убытков с третьего лица;
2.3.4. обслуживать сети водопровода, канализации, другого сантехнического оборудования, электрические, отопительные и вентиляционные системы сданных в аренду помещений. В случае отсутствия свободного доступа к инженерному оборудованию, расположенному в арендуемых помещениях, Арендодатель не несет ответственности за ущерб, вызванный неисправностью приборов водопроводных сетей, канализации и отопления;
2.3.5. обеспечить арендуемые помещения пожарной сигнализацией, эвакуационными путями и противопожарной устойчивостью, осуществлять общие мероприятия по противопожарной безопасности, санитарии;
2.3.6. предоставить Арендатору на срок действия договора аренды _____ телефонных номеров, а также оказать необходимое содействие в их оформлении;
2.3.7. производить расчет лимитов потребления топливно-энергетических ресурсов для Арендатора, представлять его на согласование (утверждение) в Комитет по энергоэффективности (его территориальный орган) в установленном законодательством порядке и доводить его до Арендатора;
2.3.8. разработать инструкцию по обращению с отходами производства, подобные отходам жизнедеятельности населения и ознакомить с ней Арендатора, обустроить места для сбора отходов, принимать в собственность отходы производства, подобные отходам жизнедеятельности населения, образующиеся в результате использования Арендатором нежилого помещения и передаваемые Арендатором в соответствии со статьей 3 Закона Республики Беларусь «Об обращении с отходами» от 20.07.2007 №271-З, организовывать их вывоз и утилизацию. Объем отходов для вывоза и обезвреживания рассчитывается на основе предоставляемых не реже одного раза в год Арендатором данных о среднесписочной численности сотрудников в арендуемых помещениях и нормативе образования отходов на сотрудника;
2.3.9. в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя уведомить Арендатора в письменном виде не менее чем за 3 (три) месяца до расторжения;
2.3.10. по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора аренды принять по акту приёма-передачи арендуемые помещения от Арендатора в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа;
2.3.11. обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора аренды при прочих равных условиях перед другими лицами.
2.4. Арендатор, подписав настоящий договор аренды, обязан:
2.4.1. использовать арендуемые помещения исключительно по целевому назначению;
2.4.2. своевременно и в полном объеме вносить арендную плату согласно п. 3.6. настоящего договора, а также оплачивать выставленные Арендодателем счета за коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги сторонних организаций по техническому обслуживанию систем обеспечения здания в сроки, установленные п. 3.9. настоящего договора;
2.4.3. содержать и эксплуатировать арендуемые помещения в соответствии с техническими условиями, санитарными нормами, нормами и правилами противопожарной безопасности, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации арендуемых помещений;
2.4.4. сдавать арендуемые помещения, как в целом, так и любую их часть, в пользование третьим лицам только с письменного согласия Арендодателя;
2.4.5. не производить без письменного согласия Арендодателя неотделимые улучшения, включая перепланировку и переоборудование арендуемых помещений. Стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованных площадей Арендатору не возмещается, за исключением случаев, когда Арендодатель дал свое письменное согласие на их возмещение.
Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендуемых помещений являются его собственностью. Произведенные Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендуемых помещений, неотделимые без вреда для арендуемых помещений, возмещаются Арендатору при прекращении настоящего договора в размере, остаточной стоимости при условии представления Арендатором подтверждающих документов (договоров подряда, справок о стоимости выполненных работ, актов выполненных работ и др.);
2.4.6. своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт арендуемых помещений;
2.4.7. обеспечить по требованию Арендодателя свободный доступ к приборам сетей водопровода, канализации и другого сантехнического и электрооборудования;
2.4.8. допускать в арендуемые помещения уполномоченных представителей контролирующих органов при условии предъявления ими документов, подтверждающих их полномочия, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
2.4.9. в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендатора уведомить Арендодателя в письменном виде не менее чем за 3 (три) месяца до расторжения;
2.4.10. по окончании срока аренды или при досрочном расторжении договора аренды передать Арендодателю помещения по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа;
2.4.11. освободить арендуемые помещения не позднее 3 (трех) дней со дня досрочного расторжения (прекращения) настоящего договора. При этом арендная плата и коммунальные платежи насчитываются и вносятся Арендатором включительно по дату подписания акта приёма-передачи.
2.4.12. при оформлении окон в арендуемых помещениях, обеспечить исполнение внешней стороны используемого оформления (жалюзи, рольшторы), в белом цвете.
2.5. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к гибели или порче арендуемых помещений, обязана в течение 1 (одного) месяца осуществить их необходимый ремонт и восстановление. Арендатор за свой счёт в вышеуказанном порядке обязуется осуществить необходимый ремонт и восстановление арендуемых помещений, если не докажет отсутствие своей вины в возникновении аварии.
2.6. При получении одной Стороной в связи с исполнением настоящего Договора письменного запроса или документа, требующего ответа либо его подписания от другой Стороны, Сторона, получившая этот документ, обязана в течение 5 (пяти) рабочих дней дать письменный ответ или подписать и отправить документ Стороне, направившей документ.

3. Арендная плата

3.1. Настоящий договор аренды периодом начисления арендной платы считает календарный месяц.
3.2. Арендная плата за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади помещений составляет 20 (двадцать) ЕВРО, в том числе НДС (20%) – 3,33 (два целых пять десятых) ЕВРО в месяц, без учета коммунальных платежей, эксплуатационных расходов и расходов сторонних организаций по техническому обслуживанию систем обеспечения здания.
3.3. Арендная плата за арендуемую площадь составляет ______ (________________) ЕВРО, в том числе НДС (20%) — ____ (_______________), в месяц, без учета коммунальных платежей, эксплуатационных расходов и расходов сторонних организаций по техническому обслуживанию систем обеспечения здания. Расчёт арендной платы содержится в Приложении № 3 к настоящему договору.
3.4. Начисление арендной платы производится с момента передачи арендуемых помещений по акту приёма-передачи помещений.
3.5. Арендная плата перечисляется Арендатором в белорусских рублях в сумме, эквивалентной сумме в ЕВРО по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты.
3.6. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее последнего календарного дня отчетного месяца путем банковского перевода на расчетный счет Арендодателя на основании выставленного, не позднее 25-го числа отчетного месяца, Арендодателем счета-фактуры.
В случае неполного месяца пользования арендованными помещениями арендная плата начисляется за фактическое количество календарных дней пользования арендованными помещениями.
3.7. Арендодатель имеет право в случаях изменения конъюнктуры рынка недвижимости или действующего законодательства, устанавливающего размеры арендной платы, в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год, с обязательным уведомлением об этом Арендатора не позднее, чем за ___ (_____) месяц до вступления изменения в силу.
3.8. Если в срок до введения новой ставки Арендатор не заявил о своем несогласии с вновь установленной ставкой арендной платы и отказе от договора аренды, в последующем плата за пользование арендуемыми помещениями начисляется по вновь установленной ставке, начиная со дня ее введения. При несогласии Арендатора с размером новой ставки и его отказе от договора аренды договор считается расторгнутым в день, предшествующий введению новой ставки арендной платы, с оформлением акта приема-передачи помещений и соглашением о расторжении договора аренды помещений.
3.9. Эксплуатационные расходы и затраты по оплате коммунальных услуг, указанные в Приложении №4 к договору аренды помещений, связанные с использованием Арендатором арендуемых помещений, не включены в размер арендной ставки и возмещаются Арендатором дополнительно на основании выставляемых Арендодателем счетов с прилагаемыми к ним расчётами, путем банковского перевода денежных средств на расчётный (текущий) счёт Арендодателя в срок, не позднее 5 (пяти) банковских дней после их получения Арендатором. Вышеназванные расходы и затраты возмещаются Арендатором с момента подписания уполномоченными представителями обеих сторон акта приема-передачи.
3.10. Расходы по оплате стоимости услуг сторонних организаций по техническому обслуживанию систем обеспечения здания, возмещаются Арендатором исходя из фактического объёма предоставленных услуг пропорционально арендуемой площади на основании счетов-фактур Арендодателя путем банковского перевода денежных средств на расчетный (текущий) счет Арендодателя в белорусских рублях в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения соответствующего счета–фактуры.
3.11. В случае неуплаты любых платежей по настоящему договору до указанных в нем сроков Арендодатель вправе выставить к счету Арендатора платежное требование.
3.12. Арендная плата может быть оплачена по соглашению Сторон предоплатой за весь срок аренды либо за часть срока аренды, установленного настоящим договором.
3.13. Налог на недвижимость (за арендуемые помещения) уплачивает Арендодатель. Начисление амортизационных отчислений в период действия настоящего договора производит Арендодатель.

4. Ответственность Сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
4.2. За нарушение Арендатором сроков уплаты арендной платы, оплаты коммунальных платежей, эксплуатационных расходов и расходов сторонних организаций по техническому обслуживанию систем обеспечения здания, установленных настоящим договором, начисляется пеня в размере 0,1% просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.
4.3. За досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора в соответствии с подпунктом 2.4.9. настоящего договора Арендодатель вправе предъявить к уплате штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы арендной платы за оставшийся срок действия Договора, установленной на дату направления Арендатором соответствующего уведомления.
4.4. За несвоевременный возврат арендуемых помещений Арендодателю при расторжении (прекращении) настоящего договора, в том числе досрочном, Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% арендной платы в месяц за каждый день просрочки возврата, а также, независимо от уплаты, указанной в настоящем пункте неустойки, вносит арендную плату и коммунальные платежи за все время просрочки.
4.5. Арендатор несет ответственность за повреждение арендуемых помещений, возникшее по его вине, и в случае возникновения такого повреждения обязан устранить его за свой счет.
4.6. В случае применения контролирующими органами к Арендодателю по вине Арендатора штрафных санкций за нарушение требований законодательства Республики Беларусь Арендатор возмещает Арендодателю сумму уплаченных им штрафных санкций (понесенных и связанных с этих расходов).
4.7. В случае расторжения договора одной из Сторон при наличии вины другой Стороны (невыполнение условий настоящего договора в течение месяца после предупреждения потерпевшей Стороной о возможности расторжения договора) виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора.
4.8. Ни одна из Сторон не будет нести ответственность за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, если неисполнение вызвано обстоятельствами чрезвычайной и непреодолимой силы (наводнение, пожар, землетрясение, другие стихийные бедствия, война или военные действия, взрывы, дорожные и природные катастрофы, акты органов власти, создающие невозможность выполнения Сторонами своих обязательств, возникшие после заключения настоящего договора).

5. Срок действия Договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами и действует по «__» ________ ___ года включительно, а в части взаиморасчетов – до полного их завершения. По истечении установленного срока договор может быть продлен на новый срок по взаимному согласию Сторон. Если ни одна из Сторон письменно не уведомила о своем желании прекратить действие договора в связи с истечением срока аренды за 3 (три) месяца до его окончания, договор считается продленным на действующих условиях на тот же срок.
5.2. Каждая из Сторон имеет право расторгнуть договор аренды, письменно уведомив другую Сторону о расторжении договора не менее чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты его прекращения. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, подписанном уполномоченным лицом и заверенном печатью инициирующей расторжение Стороны.
5.3. Договор аренды может быть расторгнут по письменному соглашению Сторон.
5.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из Сторон в случае нарушения другой Стороной условий договора и (или) действующего законодательства Республики Беларусь. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.
5.5. Договор аренды может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:
— нецелевого использования арендуемых помещений Арендатором;
— несвоевременного и/или неполного перечисления Арендатором арендной платы и/или коммунальных платежей более 2-х раз подряд;
— грубого нарушения Арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности.
5.6. При несогласии одной из Сторон с досрочным расторжением настоящего договора спор рассматривается в Экономическом суде г. Минска в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

6. Дополнительные условия

6.1. В случае возникновения споров между Арендодателем и Арендатором по вопросам, предусмотренным настоящим договором или вытекающим из него, Стороны примут все меры к разрешению таких споров путём переговоров.
6.2. В случае невозможности разрешения указанных споров они должны решаться в Экономическом суде г. Минска в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
6.3. Условия договора аренды могут быть изменены или дополнены по соглашению Сторон.
Все изменения и дополнения к настоящему договору являются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями каждой из Сторон и скреплены печатями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.2., 3.7., 3.8., 5.2., 5.4. настоящего договора.
6.4. В случае реорганизации Сторон все права и обязанности, вытекающие из настоящего договора, переходят к их правопреемникам.
6.5. Переход права собственности (владения, пользования) на арендуемые помещения к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
6.6. Арендатор имеет право заключить договор на оказание услуг с обслуживающей организацией – _______________________________________.
6.7. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Республики Беларусь.
6.8. Настоящий договор аренды составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
6.9. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.
6.10. Настоящий договор аренды включает следующие приложения:
1) Приложение № 1 – План арендуемых помещений.
2) Приложение № 2 – Акт приёма-передачи помещений.
3) Приложение № 3 – Расчёт арендной платы за месяц.
4) Приложение № 4 – Объём предоставляемых услуг по коммунальным и эксплуатационным платежам.

7. Место нахождения, банковские реквизиты и подписи сторон