Сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью
Сделки с коммерческой недвижимостью неизменно привлекают внимание частных инвесторов. Однако, чем выше цена объекта недвижимости, тем выше риск ошибочных действий со стороны одной из сторон сделки. Особенно неправомерные сделки с недвижимостью затрагивают интересы покупателя объекта недвижимости. Ведь именно он в итоге может остаться без объекта имущественных прав. В то время как продавец, будучи недобросовестным, может обезопасить себя от денежных рисков. На какие элементы сделок с коммерческой недвижимостью стоит обратить внимание рассказываем в настоящей статье.
Сделки с коммерческой недвижимостью: проверка ограничений.
Ограничения (обременения) объекта коммерческой недвижимости могут быть как регистрируемыми, так и нерегистрируемыми. Регистрируемые обременения всегда несложно проверить: регистрирующий орган и земельный кадастр могут предоставить информацию о таких ограничениях без взимания платы любому лицу за небольшую плату.
Нерегистрируемые обременения: аренду и права безвозмездного пользования, выявить в разы сложнее. Здесь можно рекомендовать только проверить информацию о нахождении компаний по данному адресу, расположенную в поисковых системах; а также рекомендовать личное посещение исследуемых объектов коммерческой недвижимости.
Опасность получения покупателем коммерческой недвижимости нерегистрируемых обременений — серьёзный риск. Ведь пусть мы помним, что согласно пп. 1.3 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» сделка об отчуждении коммерческой недвижимости, которая не содержала информации о нерегистрируемых обременениях, является оспоримой.
Однако на практике вернуть денежные средства с продавца непростая задача. Если продавцом было юридическое лицо, то оно может к моменту выявления соответствующих обстоятельств быть ликвидированным в том или ином порядке. А физическое лицо может выбыть из юрисдикции белорусского государства, а его розыск составит непростую задачу.
Сделки с коммерческой недвижимостью: проверка прав продавца.
Покупателю, совершающему сделки с недвижимостью, прежде всего коммерческой, необходимо проверить права продавца. Ведь юридические ошибки, допущенные продавцом в пределах сроков исковой давности, могут оказать влияние и на правовой статус покупателя. Ведь если предыдущие сделки с недвижимостью не были оплачены, то действует такой способ обеспечения обязательства как залог, предусмотренный нормами гражданского законодательства (см. п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь). А право залога, как известно, не прекращается заменой собственника объекта гражданских прав.
Проверка наличия преимущественных прав.
Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. № 581 «О приобретении объектов недвижимости для местных нужд» местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.
Нормы корпоративного права должны быть соблюдены.
Продавец — хозяйственное общество.
Если продавцом является юридическое лицо, созданное в форме хозяйственного общества (ООО, ОДО, ЗАО, ОАО) следует, во-первых, изучить устав данной коммерческой организации на предмет ограничения подобных сделок. Например, устав может исключать из полномочий исполнительного органа заключение любых сделок по отчуждению коммерческой недвижимости. Такое нечасто, но встречается.
Если устав общества не содержит таких ограничений, то законодательство Республики Беларусь тоже не молчит. Так институт крупных сделок ограничивает исполнительный орган в проведении сделок с имуществом, которое составляет значительную часть имущественной массы хозяйственного общества. Является ли сделка крупной? Ответ содержится в последнем бухгалтерском балансе общества.
В целом, если участников общества немного и они находятся в доступности, мы всегда рекомендуем нашим клиентам получить согласие высшего органа хозяйственного общества на совершение руководителем сделки по отчуждению коммерческой недвижимости. Сделки с недвижимостью — вещь недешевая, потому легче превысить требования юридической чистоты, чем оказаться банкротом.
Продавец — унитарное предприятие.
Если объект коммерческой недвижимости продаёт унитарное предприятие, то согласие учредителя нудно во всех случаях. Ведь собственником унитарное предприятие не является, а владеет объектом недвижимости только на основании «ограниченного статута» хозяйственного ведения. Даже если руководитель унитарного предприятия является одновременно его руководителем, согласие необходимо. Ведь в последующем руководитель унитарного предприятия может сослаться на то, что давал одобрение сделке, действуя в качестве исполнительного органа, а не собственника имущества.
Сделки с коммерческой недвижимостью, совершаемые унитарными предприятиями, чьи учредители имеют супругов, безусловно требуют получения согласия супруга (супруги) на совершения сделки. Данное правило нужно учитывать и при разводе, если имущество приобретено в период нахождения в браке.
Продавец — индивидуальный предприниматель.
Все чаще можно встретиться с ситуацией, когда владельцем объекта коммерческой недвижимости является индивидуальный предприниматель. Коль индивидуальный предприниматель по сути юридическое альтер-эго физического лица, подписание индивидуальным предпринимателем сделки с коммерческой недвижимостью выражает достаточное выражение его воли с точки зрения гражданского права. Тем не менее, согласие супруги здесь никто не отменял.
Продавец — иностранное юридическое лицо.
Также продавцом недвижимого коммерческого имущества может выступать иностранное юридическое лицо. В таком случае необходимо обратить внимание на проверку полномочий. Так, представителем может выступать глава зарегистрированного в Республике Беларусь представительства иностранной организации. Его полномочия при этом будут подтверждаться не трудовым договором, как было бы в случае с директором белорусской организации, а нотариально удостоверенной доверенностью, как и полномочия любого представителя.
При подписании документов непосредственно руководителем иностранного предприятия, необходимо запросить выписку из торгового реестра страны учреждения, где данное лицо должно быть указано как имеющее право действовать без доверенности. В случае если из выписки точно не ясны полномочия руководителя, необходимо запросить для изучения устав иностранной компании.
А был ли мальчик-то, может, мальчика-то и не было?»
Наименование данного раздела не с проста взято из произведения Максима Горького «Жизнь Клима Самгина». В заключение необходимо сказать про проверку фактического состояния объекта коммерческой недвижимости, по которому происходит сделка. Совпадает ли площадь и расположение объекта с данными, указанными в проекте договора купли-продажи? Нет ли самовольных построек на земельном участке? Совпадает ли назначение объекта коммерческой недвижимости с указанным в договоре и правоустанавливающих документах? Сделки с недвижимостью заставляют инвесторов отвечать на все вышеуказанные вопросы.
Ведь нарушения в эксплуатации объекта коммерческой недвижимости или земельного участка перейдут на покупателя. Время возникновения соответствующих обстоятельств доказать практически нереально, потому новый собственник подвержен риску административной ответственности за «чужие грехи». Последствия существенного несоответствия характеристик сделки с коммерческой недвижимостью (площадь объекта и т.п.) еще более печальны. В таком случае идет речь о том, что существенные условия гражданско-правого договора (предмет) не согласованы, что влечет недействительность договора.
Таким образом, due diligence объекта коммерческой недвижимости выражается как в проверке комплекса правоустанавливающих документов, так и в «полевой работе»: проверке фактического состояния объекта, проведении опроса соседних собственников, поиске информации в сети «Интернет».
Контактные данные: Скобей Андрей Николаевич, партнёр, руководитель практики по работе с недвижимостью, Вы можете связаться с ним по телефону (+37529 1102388) либо по электронной почте (info@legaltime.by).
Любое использование настоящего материала допускается только с ссылкой на данный сайт.
