Взыскание задолженности по аренде достаточно актуальная тема в настоящее время. В связи с закрытием большого количества объектов коммерции растёт кризис неплатежей в сфере аренды. Зачастую арендаторы пренебрегаю возможностью расстаться цивилизованно, оплатив образовавшуюся задолженность по арендной плате. Причём это происходит даже тогда, когда арендодатель идёт на встречу, соглашаясь расторгнуть срочный договор аренды досрочно. Иногда арендатор не только не хочет уплачивать арендную плату, но и не собирается освобождать занимаемое помещение (увозить своё имущество). Вопросу “выселения” бывшего арендатора на нашем сайте посвящена отдельная публикация.

Кризис неплатежей в сфере аренды растёт. Стоит ли мириться с таким положением вещей арендодателям? Конечно нет. Обращайтесь, новации белорусского законодательства позволяют произвести взыскание задолженности по аренде в кратчайшие сроки. См. контактные данные в конце публикации.

Правоотношения между сторонами возникают непосредственно из договора аренды недвижимого имущества (далее – договор аренды). Существенным условием договора аренды недвижимости, как и любого договора, является предмет договора. В предмете договора аренды сторонам следует корректно указать какое недвижимое имущество полежит передаче, а также, на каких условиях оно передается во временное владение и (или) пользование. Если сторонами предмет не согласован, договор будет считаться незаключенным. Прежде чем заключать договор аренды, арендатору необходимо выяснить на каких правах данное имущество принадлежит арендодателю и вправе ли он передавать данное имущество в аренду. Так при сдаче недвижимости арендатором по договору субаренды без согласия собственника недвижимости, договор субаренды будет считаться ничтожным.

В настоящее время происходит нередко реорганизация или ликвидация коммерческих организаций. На что следует обратить внимание, производя взыскание задолженности по аренде. Так при реорганизации компании (арендодателя) его права и обязанности переходят к правопреемнику в соответствии со ст. 53,54 ГК Республики Беларусь. Если субъект хозяйствования (арендодатель) принял решение о ликвидации, соответственно действие договора аренды прекращается в соответствии с п. 1 ст. 57, ст. 389 ГК Республики Беларусь. Арендную плату с ликвидируемого арендатора можно взыскать только посредством предъявления ликвидатору требования кредитора, судебное взыскание становится невозможным (кроме случая, когда ликвидатор отказывается принимать законное требование).

Арендатору и арендодателю следует обратить внимание, что арендатор обязан уплачивать арендную плату, а арендодатель вправе требовать её уплаты с момента фактической передачи объекта аренды. При закреплении в договоре положения об арендной плате целесообразно указать условие о том, входит в арендную плату НДС или нет. Арендная плата может быть оплачена третьим лицом, если договором не предусмотрено оплата арендатором лично. В силу п. 1 ст. 294 ГК Республики Беларусь арендодатель не имеет права отказать в принятии арендной платы от третьего лица. Условие о возложении оплаты на третье лицо договором аренды может быть не предусмотрено. Однако стороны имеют право дополнительно согласовать и данное условие.

Ответственность за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендной платы должна быть предусмотрена договором аренды, иначе взыскание задолженности по аренде будет производиться только на основании законодательства. В частности, сторонам следует прописать размер неустойки за просрочку оплаты, а также по возможности прописать повышенные проценты за пользование чужими денежными средствами. Следует обратить внимание, что в период прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, но отсутствует возможность за этот период взыскать неустойку, если иное прямо не предусмотрено договором аренды. Если ответственность в договоре аренды не установлена, арендодателю предоставляется право в соответствии со статьями 14 и 364 ГК Республики Беларусь требовать возмещения убытков, а также в соответствии со статьей 366 ГК Республики Беларусь выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Неустойка в данном случае взыскивается, если она предусмотрена законодательством в соответствии со статьей 311 ГК Республики Беларусь.

Взыскание задолженности по аренде в части суммы основного долга производится арендодателем путем совершения исполнительной надписи нотариуса. В данном случае арендодатель экономит время и денежные средства. Более того, это не только право, но и обязательный способ взыскания. Так, если в договоре аренды размер арендной платы определён в виде фиксированной денежной суммы (например, 500 рублей ежемесячно), то суд откажет в принятии искового заявления (заявления о возбуждении приказного производства) на том основании, что данное дело не подлежит рассмотрению в экономическом суде. В данной ситуации суд приступит к рассмотрению дела только при наличии отказа нотариуса в совершении исполнительной надписи. Сумму же неустойки можно взыскать в судебном порядке посредством использования механизмов приказного либо искового производств в любом случае.

Контактные данные ответственного лица: Скобей Андрей Николаевич, юрист, Вы можете связаться с ним по телефону (+37529 110 23 88) либо по электронной почте (info@legaltime.by).