Зачастую перед учредителями частного унитарного предприятия (далее – ЧУП), которые являются индивидуальными предпринимателями, встает такой вопрос, как передача недвижимости, внесённой в уставный фонд ЧУП или находящейся на балансе ЧУП, самим себе для последующего ведения хозяйственной деятельности. Рассмотрим несколько возможных вариантов, а также покажем, какие правовые механизмы здесь неприменимы.

В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 113 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ГК Республики Беларусь) имущество частного унитарного предприятия находится в частной собственности физического лица (совместной собственности супругов) либо юридического лица и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения.

Исходя из этого, физическое лицо, являющееся учредителем ЧУП, де-юре является собственником имущества ЧУП, причем как внесенного в качестве вклада в уставный фонд ЧУП, так и приобретенного ЧУП в процессе хозяйственной деятельности. Соответственно физическое лицо является собственником недвижимого имущества, находящегося на балансе ЧУП, и имеет в отношении его права, предусмотренные статьей 210 ГК Республики Беларусь, говорящей о содержании права собственности, полномочиях собственника. Однако в данном случае правомочия собственника физического лица ограничены правом хозяйственного ведения ЧУП, которое он сам же и создал, зарегистрировав ЧУП.

Анализ норм об унитарных предприятиях показывает, что между ЧУП и его учредителем (физическим лицом) могут совершаться сделки, предметом которых будет являться передача недвижимости, находящегося на балансе ЧУП. Например, договор аренды. Однако при этом следует учитывать, что согласно пункту 3 статьи 183 ГК Республики Беларусь представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Учитывая то, что руководитель ЧУП часто в то же время является его учредителем, соответственно он не может совершать сделки от имени ЧУП в отношении себя лично, поскольку в таком случае такая сделка будет являться недействительной (см. статью 170 ГК Республики Беларусь).

В данном случае руководителю ЧУП следует уполномочить иного работника ЧУП на совершение сделки по передаче в аренду находящегося на балансе ЧУП имущества себе самому как ИП, выдав соответствующую доверенность.

Однако в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, наиболее оптимальным с практической точки зрения способом передачи недвижимого имущества, находящегося на балансе ЧУП, его учредителю будет являться правомерное изъятие такого имущества из хозяйственного ведения на основании пункта 3 статьи 280 ГК Республики Беларусь, согласно которой право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательными актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия, учреждения или государственного объединения по решению собственника.

При этом необходимо учитывать, что изъятие имущества у унитарного предприятия должно быть предусмотрено законодательством либо уставом этого унитарного предприятия (абзац 7 пункта 6 статьи 113 ГК Республики Беларусь). В данной ситуации учредителю физическому лицу необходимо принять решение об изъятии недвижимого имущества у ЧУП (если это не предусмотрено уставом ЧУП, то для начала следует внести соответствующие изменения в устав ЧУП). После этого передача недвижимости в аренду иным лицам становится возможно для ИП.

Налоговые последствия такой передачи могут быть различными. В случае, если соответствующее имущество было внесено в уставный фонд в качестве неденежного вклада, налогооблагаемой базы здесь мы не находим. В то же время, если данное имущество было приобретено предприятием в ходе самостоятельной хозяйственной деятельности, очевидно возникает база для налога на доходы физических лиц. Однако стоит признать, что вопрос налогообложения имущества, изымаемого из уставного фонда, до конца законодателем не урегулирован.

Тем не менее, механизм изъятия недвижимого имущества, внесенного в уставный фонд, из хозяйственного ведения настолько удобен, что зачастую это служит причиной реорганизации хозяйственного общества в унитарное предприятие с целью последующего изъятия имущества из уставного фонда. Поскольку в хозяйственном обществе участник может получить принадлежащее своему обществу недвижимое имущество либо в рамках гражданско-правовой сделки (купля-продажа, дарение, мена), либо из ликвидационного остатка на этапе завершения ликвидации юридического лица в случае отсутствия неоплаченных кредиторов. Почитать о передаче имущества в рамках реорганизации Вы можете в статье “Реорганизация: регистрация перехода прав на недвижимость”.

Не менее часто возникает вопрос с возможностью передачи недвижимости ЧУП учредителю-ИП по договору безвозмездного пользования. Ответ здесь будет отрицательным: передача недвижимости незаконна. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 644 ГК Республики Беларусь коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся собственником имущества этой организации, ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.